主页 > 行业新闻 > 深圳市安居型商品房建设

深圳市安居型商品房建设

   “深圳是大湾区发展规划中的核心城市,经济增长快、新兴产业崛起,深圳的房地产市场已具备成为国际机构投资者下一个门户城市的条件。”高力国际资本市场及投资服务部华南区董事林楚洲指出。
  他认为,“大湾区的发展和当前国内资金紧缩是国际投资者进入中国新门户城市深圳的最好时机,随着越来越多的外国机构投资者进入深圳,大宗交易市场的活跃度也将在未来几年内增加,迎来整栋投资新机遇 。”
  高力国际中国区估价及咨询部执行董事贺志蓉对记者表示,写字楼市场仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。
  外商投资中国房地产,通常采取收购商业或住宅发展用地,然后开发物业出租或者出售;或收购已开发物业,以此产生租金收入这两种投资方式。
  然而,无论是哪种,深圳写字楼当下的市场情况均存在颇大的不确定性,使投资者在决策前多了一些踌躇。
  今年一季度,深圳甲级写字楼空置率继续上升,供应量大但吸纳量不足,租户主动撤离或缩小租赁面积,福田中心区多个写字楼租金出现跳水。
  林楚洲表示,“2018年下半年,我们观察到一些公司从福田CBD撤离,金融公司开始在传统的科技公司南山占据一席之地,平均租金节省22%,科技公司正在迁往宝安区,这是一个新兴市场,租金比市场平均水平低15%。” 深圳市住房和建设局、深圳市司法局都在各自的官网发布三份文件:《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》(征求意见稿)、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》(征求意见稿)、《深圳市人才住房建设和管理办法》(征求意见稿)。
  在这几份文件中,最引人注目的,莫过于满足一定条件后,可享受5折购房。深圳这轮住房改革政策,力度大得甚至让人们起疑——这是深圳大规模地、彻底地推行新一轮房改,还是会间接推高房价?或者,只是当地楼市不温不火的一响空枪?
  无论如何,一轮影响未来深圳的房地产市场的变革正悄然推行。或者,与当前迥然不同的格局也将会出现。5折买房,户籍与社保是核心这一轮改革,从购房和租赁条件来看,户籍与社保仍是核心。
  先说引爆大家朋友圈的“五折购房”。这主要是集中在安居型商品房上。其申请租赁或购买条件为:具有深圳户籍,在深缴交10年社保,无自有住房,5年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未享受过购房优惠政策,不超过收入财产限额。房屋面积一般可达65㎡,更高可达到85㎡及以上。租售价均为市场价格的50%
  在公租房方面,申请对象可为具有户籍的中等偏下及低收入家庭,申请条件为在深缴交3年社保,不超过收入财产限额,无自有住房,3年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未正在领取住房租赁补贴。房屋面积最低35㎡,高则可超过70㎡。同区域同类型市场价格的30%,面向低保及低保边缘家庭配租的更低至10%。
  在人才住房方面,则可租可售。申请租赁条件为:具有深圳户籍或者持有有效居住证的各类人才,在深正常缴纳社保,无自有住房,3年内未转让或者因离婚分割过自有住房、未享受过购房优惠政策;其申请购买条件则是:具有深圳户籍的各类人才,在深缴交10年社保,无自有住房,5年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未享受过购房优惠政策。可以看到,申请购买人才住房的条件较为苛刻一些。如社保缴交年限由正常缴纳变更为缴交10年。而租金售价均为市场价格的60%。
  综合来看,无论是公租房还是安居型商品房,抑或是人才住房。除了在有无房产及收入条件等方面作出限制外,均对社保或户籍有所要求。
  人比房子更重要从深圳最新的政策来看,更注重的是对人才的倾斜。
  中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报,从申请的资格条件来讲,深圳这一政策比较严格。因为深圳户籍比例人口偏低。深圳2018年常住人口约1302.66万人口,其中常住户籍人口454.70万人,约为五分之二的比例。即便加上10年社保,人数也不是特别多。
  由此来看,这并非是给房地产放水的做法。而是将优惠条件精准到具体的对象群体。为保障“五一”节假日期间群众出行和道路交通安全,应对道路因交通事故及其它突发事件而发生的重大人员伤亡事故,提高道路应对突发事件的响应时效,4月30日至5月1日,由深圳交警组织,携手市应急管理局、市120急救中心、平安产险、东部通航在高速公路开展节假日直升机空中巡线及空地一体化应急救援备勤保障。
  5月1日12时许,直升机从惠盐高速荷坳联勤点启航,随后对惠盐高速、水官高速、盐排高速、机荷高速、博深高速、惠深高速、大鹏半岛西等高速公路进行空中巡查,期间成功模拟了大巴车高速事故后多名乘客受伤情况下的紧急救援。
  深圳警政企联动立体护航“五一” 据悉,此次活动创造了三个“最”。包括最及时的路况信息:直升机高效、迅捷的机动能力强的护航及路况信息,所巡查路线仅需45分钟;最全面均衡的护航体系:直升机与地面巡逻车、地面急救车以及应急指挥车构成的空地一体化监测救援体系;最好的安全保障:以应急管理局应急指挥车为依托形成现场临时指挥部,专业快速的安保人员,在高速公路发生重大事故导致人员伤亡且地面交通受阻、短时间内无法打通救援通道的情况下,深圳交警将以东部通航两架直升机为机动力量,视情况配合救援团队、专家前往第一现场进行救援或者就近输送伤员至救援点,开辟医院绿色通道,协调伤者进行运输,以最短的时间、最快的速度获得医疗救助,并做好交通管控和路面清障等工作。
  “五一”节假日期间,深圳交警、市应急管理局、市120急救中心、平安产险、东部通航将善用立体化救援体系保障群众出行安全,进一步加强路面巡逻管控力度,完善长效快速反应机制,联手相关部门进一步消除隐患、全力降压事故。 虽然深圳写字楼市场空置率上升且租金下降,但在机构眼中,其投资价值仍然具备。
  
  即便市场如此,但投资界依然认为深圳写字楼是最受欢迎的投资标的。
  深创投不动产基金管理公司投资部总监江南告诉记者,“资本在不同阶段的资本表现不一样,譬如说孵化阶段、投资阶段,适合不同投资机构,但整体还是要看资本化率和NOI。”
  资本化率是房地产年租金收益与其价值或者价格的百分比,近似收益率。
  第一财经了解到,在办公楼大宗成交中,资本化率是个重要的参照指标。外资在做项目收益率模型时,往往会与国际大都市对比。
  贺志蓉表示,中国投资市场总体稳定,资产价值水平仍处于较坚挺的水平,一线城市的优质甲级写字楼净资本化率为3%-4.5%,高于东京、柏林等城市。
  受多重因素影响,深圳甲级写字楼租赁市场增速放缓,2018年全年租金增速为-0.6%。林楚洲认为,“2018年-2021年,我们预计深圳的新供应量将超过600万平,其中超过一半在前海,2019年空置率将暂时升高至29%。”
  不过他对后市依然有信心,“前海虽拥有深圳最大的新增供应,超过200万平方米,但大部分将被业主留作自用。作为深圳未来的CBD,预计随着新基建的建成,收益率会逐步提高,投资者可以期待较长期的资本增值。而深圳全市过剩的库存将很快被市场消化,我们预计未来五年深圳写字楼平均租金将继续稳步上升,每年约5%。”
  整体而言,林楚洲认为,目前是深圳写字楼市场迎来整栋交易的机遇。而目前在国内,物业整售、大宗交易往往出现折价。
  博时资本风控合规部高级风控经理刘玄告诉记者,“国内买整宗物业打折偏低,不管保险还是信托,很多投资机构没有长期的运营团队,它们的资金都有时限,要预留风险空间和收益空间,所以价格上不去,而国外的资金期限时间能拉得比较长。”
  林楚洲表示,商业物业投资和住宅不一样,住宅买来还能自己住,但国内基金无法做到这一点,它们大部分的期限是3-5年,最长7年,就一定要退出。